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轉型迫在眉睫!京城老牌單體酒店面臨集體“出局”

2018/12/6 9:17:52 發布  互聯網     瀏覽
【導讀】隨著連鎖化品牌的發展,京城單體酒店似乎走入了業績“死胡同”。

轉型迫在眉睫!京城老牌單體酒店面臨集體“出局”

  京城老牌單體酒店面臨集體“出局”

  隨著連鎖化品牌的發展,京城單體酒店似乎走入了業績“死胡同”。近日,北京翠宮飯店有限公司(以下簡稱“翠宮飯店”)掛牌26億元出售,而業績虧損以及高額負債成為被拋售背后的主因。作為曾經頗有知名度的老牌單體酒店,經歷數十年發展后淪為待售資產,令人唏噓的背后還引發行業對單體酒店生存的進一步探討。據了解,目前我國酒店市場連鎖化率僅為20%,相比歐美等發達國家60%的連鎖化率仍有差距。業內人士指出,目前很多單體酒店由于設施陳舊,經營業績步入困局。這些老的單體酒店除了可以變更為寫字樓,也可以依托特點改攻精品酒店或連鎖酒店,當然這亦需要付出成本。

  翠宮飯店酒改商

  早前經歷過二度掛牌出售后,翠宮飯店100%股權及相關債權正式被海淀國資經管中心掛牌出讓,轉讓底價為26.83億元,信批期間為11月26日-12月21日。據了解,北京翠宮飯店隸屬于北京首都創業集團,目前五星級酒店資格已被取消。此次出售后,翠宮飯店將改為商用寫字樓。

  資料顯示,翠宮飯店于1998年開業,曾經是集客房、餐飲、娛樂、購物、寫字樓于一體的五星級商務酒店。2013年,翠宮飯店五星級資格被取消,目前由北京市海淀區國有資本經營管理中心持有其100%股權。

  翠宮飯店經過近20年的發展后最終沒落。業內普遍認為,北京單體酒店的生存恐早已進入寒冬期。北京商報記者梳理后發現,實際上高星單體酒店產權被拋售的并非翠宮飯店一家,今年6月,北京首創置業宣布作價6.67億元出售北京金融街酒店59.5%股權,該酒店成立于2005年,是金融街地區首家五星級酒店;2016年10月,北京文化以5.81億元掛牌出售北京龍泉賓館100%股權,該酒店成立于1987年,曾是北京占地面積最大,具有宮廷園林布局特色的四星級涉外飯店。

  另外北京商報記者從酒店產權交易平臺獲悉,全國目前共有近百家五星級酒店處于出售狀態,其中北京地區未披露名稱的五星級待售酒店達到六家。

  除了拋售單體酒店產權,此前,首旅集團還將旗下部分五星級酒店劃入首旅建國酒店管理公司,以整合單體高星酒店。

  業內人士分析,在目前的全國客房存量市場中,很多都是單體酒店。一些單體酒店在管理運營、品牌宣傳上缺乏競爭力,此外由于設施老化、入住率不如連鎖酒店,想轉型又缺乏資金,部分酒店無法持續為母公司提供足夠的現金流,因此被迫“賣身”。

  利潤率低成主因

  據翠宮飯店公布的財報顯示,截至今年9月30日,該酒店實現營收1801.78萬元,凈利潤虧損4710.47萬元。總資產總計為7.31億元,負債總計為7.84億元,所有者權益虧損5361.81萬元;截至今年6月30日,翠宮飯店債權金額合計為7.56億元,其中借款本金7.35億元,利息約為2020萬元。2016年度,翠宮飯店總營收為2124.67萬元,凈利潤為虧損3918.24萬元。整體來看,翠宮飯店持續走低的入住率以及不斷增高的負債率,都是時至今日的導火索。

  而翠宮飯店令人堪憂的營業狀況實際上已是多數單體酒店的通病。據《2017年中國酒店產權交易分析報告》(以下簡稱“酒店交易分析報告”)顯示,去年國內交易總量破歷史紀錄,預計成交總額超過350億元人民幣。資產拍賣方面,據不完全統計,掛牌拍賣總額超過300億元,數量超過400家,同去年相比,掛牌酒店資產總額增加近7倍。預計,非常態酒店資產(包含:債務逾期、資不抵債、待訴訟、破產、歇業等)超過3000家,涉及金額超過5000億元人民幣。酒店資產滯售惡化并逐步從三四線城市向一二線城市波及。

  對此酒店資深專家趙煥焱指出,老牌單體酒店的競爭壓力主要來源于硬件老化,企業無力更新改造,且目前高星酒店處于迭代期,依賴選址優勢的老牌傳統酒店將面臨淘汰。另對于部分酒店而言,營業數十年還利潤率低,除運營方面存在種種問題外,還有可能是由于酒店建造時貸款比例大,而后隨著外匯貸款的匯率變化與波動,導致業主還本付息的壓力太大。

  轉型迫在眉睫

  隨著酒店業競爭壓力加大,“酒改商”逐漸成為行業趨勢,運營不良的酒店通常成為業主權衡利益時的犧牲品。據了解,翠宮飯店的酒店部分區域已對外出租改為商用寫字樓辦公區。金融街洲際酒店以及長安街W酒店在功能改造時也都曾被指要向寫字樓轉型,用于提高整座大樓的收益率。

  對此趙煥焱指出,相較商場和酒店來說,雖然寫字樓的運營成本低、租金回報高。但北京的老酒店在經營難以為繼后,再改造成為寫字樓的前景不容樂觀,因為北京的酒店與寫字樓的供求關系并非相差很大,因此市場的競爭壓力相差無幾,能否保障收益也充滿變數。

  值得一提的是,據《酒店交易分析報告》指出,受國內政策的限制,中國酒店資產的退出機制還不成熟,退出的方式通常為整售,即使是破產或者清算后的酒店資產,被投資人接手后往往還繼續從事酒店經營,而無法通過用途的調整變更經營業態,這使得酒店總量無法有效“死亡”。在飽和的市場中,只做增量是極其危險的,而在酒店資產中,具有變現能力的又極為少數。

  另有酒店管理人員對此分析,在此背景下,尤其是對于單體酒店而言,盡早轉型已經迫在眉睫。當下旅游市場消費升級推動了市場對“美宿”的需求,單體酒店可依托酒店自身特點向精品酒店或加入連鎖品牌發展。此前首旅集團便將旗下西苑飯店、兆龍飯店等五星級酒店納入首旅建國管理品牌,此種做法可以給老牌飯店提供轉型的技術動力。此外,老牌單體酒店也可考慮對外租賃承包經營,讓專業的團隊帶動酒店轉型;或出讓一部分股權,引入新投資者,獲取資金背書的同時,也為公司內部管理注入新血液。

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